LOS 7 PECADOS CAPITALES EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO!!! PARTE UNO

La Industria Inmobiliaria es una de las más atractivas en el mundo de los negocios debido a las grandes rentabilidades que se pueden obtener de ella, la revista Forbes la considera como la tercera fuente más importante para generación de riqueza entre los billonarios de todo el mundo, sin embargo y a pesar de todas sus fortalezas, como en toda industria y específicamente en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, existen prácticas imperdonables que haciendo una analogía con la teología cristiana las he denominado “pecados capitales” por su gravedad y las consecuencias nocivas que ocasionan el fracaso de un proyecto inmobiliario. En este artículo de dos partes, trataremos a profundidad tres de ellos para que los puedas reconocer y así evitarlos.

PECADO UNO (DEFINICIÓN ERRÓNEA EN EL VALOR DE LA TIERRA)

En la estructura de costos para desarrollar un proyecto inmobiliario existen tres grandes componentes el Hard Cost (Costo Tangible) también llamado como Costo Directo, el Soft Cost conocido como Costo Indirecto y el Costo del terreno. Generalmente constructores al momento de adquirir un predio para un proyecto analizan exclusivamente el valor de mercado del predio y la zona, factores que por supuesto son importantes en la toma de decisiones, sin embargo, muy pocas veces se estudia la proyección de ventas futuras y el escenario conservador que implica esto, ya que se esta estableciendo un escenario incierto en el futuro , la consecuencia de no hacerlo se traduce en un sobreprecio pagado por el terreno, costo que posteriormente se le cargará al precio de las unidades y muy probablemente dicho precio estará fuera de mercado afectando las ventas, la utilidad y en el peor de los casos la culminación del proyecto. El no definir el valor de la tierra en función del potencial en dólares que se puede obtener de ella es uno de los errores más comunes que se pueden y deben evitar.

PECADO DOS (NO VERIFICAR LAS CONDICIONES DEL TERRENO)

La adquisición de tierra no solo esta basada en parámetros relativos a la estructura financiera del proyecto, las condiciones de mercado, el estado legal y la zona donde se encuentra ubicada, también es de vital importancia evaluar la parte técnica, esto implica conocer las propiedades físico mecánicas del subsuelo donde se busca implantar el proyecto, a través de estudios de suelo y geotecnia; el no realizar esto previo a la adquisición del predio es un error grave que puede ocasionar un incremento considerable en el costo de construcción o en el peor de los escenarios encontrar condiciones de suelos tan malas que deriven en la imposibilidad de construir lo proyectado y como resultado generar grandes pérdidas a todos los involucrados en el negocio.

PECADO TRES (CREAR PROYECTOS SIN DEMANDA)

Este error común tiene que ver directamente con el Mercado Meta, que no es más que aquel mercado compuesto por los potenciales compradores del producto inmobiliario; ¿Cuantas veces has visto dentro de un mismo barrio proyectos idénticos en características y oferta donde la única diferencia es el nombre? Déjame decirte que no eres el/la unic@, el copy paste inmobiliario es mas frecuente de lo que imaginamos; el no contar con un estudio de mercado que incluya: segmentación del nicho de mercado, análisis de la pirámide de necesidades, contexto urbano, oferta y demanda, y tiempo de absorción de unidades en la zona donde se va a implantar el proyecto es una formula perfecta para dejar al azar el éxito de este; muy probablemente terminará siendo un Producto No Deseable por el consumidor y generando grandes pérdidas, su peor escenario es conocido como Infierno Inmobiliario donde al no generar interés ni ventas, las personas pierden por completo la confianza en el proyecto y queda en completo abandono sin poder culminarse.

Espero que estos conceptos sirvan de utilidad para el desarrollo exitoso de sus proyectos, sin embargo, al momento de planificar y conceptualizar un proyecto inmobiliario es siempre importante contar con un experto en este rubro.

Les invito a que dejen sus comentarios y en caso de requerir más información o asesoría personalizada no duden en contactarse a través de mensaje directo.

Escrito por:

Ing. Civil Pablo Racines N.

Especialista en Construcción e Inversión Inmobiliaria